Tutti gli esperti di economia, ma anche tutti i mass media non di settore, sottolineano negli ultimi tempi l’andamento del mercato dei mutui: che gli italiani abbiano ricominciato a ricercare diverse offerte di mutuo è un dato di fatto, e questo è motivato ai tassi di interesse più bassi di sempre, dall’aumento del numero delle surroghe, e dalla maggior propensione da parte degli istituti di credito a elargire finanziamenti.
L’iter di ripresa è sicuramente positivo, ma non siamo sicuramente in una situazione facilmente considerabile positiva: sul territorio italiano ci sono ancora molti immobili invenduti e c’è ancora una situazione di discrepanza tra domanda e offerta che è lontana dall’equilibrio.

Mercato dei mutui in ripresa: il loan to value, cos’è?

Prima di spiegare come funzionano le cose attualmente per quanto riguarda spread e loan to value, cerchiamo di capire cos’è quest’ultimo: il loan to value è il rapporto tra il mutuo e il valore dell’immobile a garanzia. Poniamo il caso che l’immobile che viene dato in garanzia alla banca sia lo stesso che viene acquistato tramite mutuo: il loan to value è il rapporto tra valore del mutuo e valore dell’immobile acquistato.

In passato l’offerta dei mutui delle banche comprendeva un unico spread, ed era indipendente da quanto capitale si chiedeva in rapporto al valore del l’immobile (loan to value).
Oggi il loan to value è fondamentale per stabilire l’effettivo costo del mutuo; cerchiamo di chiarirlo con un esempio:se richiediamo un mutuo di 200mila euro per un edificio che ne vale 400mila, è evidente che pagheremo l’altra metà dell’edificio in contanti: in questo caso il loan to value è del 50%.

Loan to value: ecco come cambiano i mutui

Se consideriamo il precedente esempio, emerge che ci è in grado di pagare metà mutuo, e quindi gestire un loan to value del 50%, è sicuramente un cliente facoltoso per la banca che, per mantenere con sé questo tipo di clienti, propone loro prezzi molto più bassi, come alcune forme di sconto sullo spread che una volta venivano riservate anche ai clienti meno facoltosi, per fidelizzarli all’istituto di credito.

Nel “nuovo” mercato dei prestiti, il loan to value è diventato fondamentale: bisogna che coloro che sono intenzionati ad accendere un mutuo sappiano che non rappresenta una cifra da concordare con il venditore dell’immobile, ma per la banca rappresenta la percentuale di mutuo erogabile in base all’esito della perizia.

Mercato dei mutui in ripresa: la perizia spetta alla banca

La perizia sull’edificio è svolta da un incaricato della banca, che valuta l’immobile tenendo conto di criteri oggetti specifici:

• la media dei prezzi di mercato nella zona dove è collocato l’edificio;
• lo stato dell’immobile in rapporto alle tabelle fornite dall’Agenzia delle Entrate.

La valutazione del perito è l’unica che conta per la banca: può anche scostarsi dal valore di vendita effettiva, ma l’istituto di credito concede il mutuo in basa al valore della perizia sostenuta dal proprio addetto.
Come influenza la perizia su un possibile mutuo?
Se uno ha già firmato il compromesso di acquisto dell’immobile sulla base del prezzo di endita e il perito della banca valuta di meno l’edificio, ci si ritrova nella situazione in cui il loan to value si alza e potrebbe causare uno dei seguenti problemi:

• aumento dello spread con conseguente aumento del costo del mutuo;
• rischio di mancata erogazione del mutuo perché, con un loan to value superiore all’80%, la legge obbliga a stipulare un’assicurazione a parte per coprire la somma eccedente, e non tutte le banche concedono mutui con loan to value così alto.

Per poter non correre rischi del genere è consigliabile fare delle prove con le tabelle messe a disposizione sul sito dell’Agenzia delle Entrate, e simulare la valutazione che farebbe il perito dell’istituto di credito.
Per concludere e tutelare le proprie finanze in vista di un mutuo, è buona cosa inserire nel compromesso per l’acquisto di un immobile la clausola “acquisto salvo buon fine del mutuo”, così da essere sicuri di avere diritto alla restituzione della caparra, qualora il mutuo non venisse accettato.